Chung cư phục hồi mạnh, nhà giá rẻ vẫn khan hiếm

Năm 2025 là năm thứ hai liên tiếp thị trường chung cư Hà Nội phục hồi mạnh với khoảng 36.000 căn mở bán. TP HCM cũng ghi nhận hơn 8.000 căn hộ mới, tăng đáng kể so với năm trước. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc trung, cao cấp và hạng sang.

Theo báo cáo của CBRE, tỷ trọng căn hộ có giá 120-300 triệu đồng mỗi m2 tại Hà Nội và TP HCM lần lượt chiếm 11% và 28% tổng nguồn cung, mức cao nhất trong hơn một thập kỷ. Trong khi đó, sản phẩm bình dân gần như vắng bóng suốt hơn ba năm qua.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE TP HCM, cho biết giai đoạn 2014-2022, căn hộ bình dân và trung cấp từng chiếm 80-90% nguồn cung mới. Từ năm 2023 đến nay, cơ cấu này đảo chiều khi hơn 80% sản phẩm mở bán thuộc phân khúc cao cấp.

Sự lệch pha này khiến thị trường ngày càng xa rời nhu cầu thực. Khảo sát của VnExpress từ cuối tháng 12/2025 với gần 4.000 độc giả cho thấy hơn 60% người tham gia có nhu cầu mua nhà dưới 3 tỷ đồng. Tuy nhiên, giá cao khiến nhiều kế hoạch phải tạm hoãn; 20% tiếp tục thuê nhà để tích lũy thêm và 14% chờ đợi thị trường điều chỉnh.

Theo ông Kiệt, việc áp dụng bảng giá đất tiệm cận thị trường, cùng thay đổi trong quy trình phê duyệt dự án, làm gia tăng chi phí đầu vào. Khi tiền sử dụng đất, vật liệu, nhân công và chi phí tài chính tăng cao, doanh nghiệp buộc phải nâng giá bán để đảm bảo lợi nhuận.

Trong khi đó, lãi suất cho vay bất động sản phổ biến 9-14% một năm tùy kỳ hạn, tiếp tục thu hẹp khả năng tiếp cận của người mua ở thực. Giao dịch vì thế nghiêng nhiều về nhóm đầu tư, tiềm ẩn rủi ro mất cân đối cung - cầu nếu dòng tiền chủ yếu quay vòng trong giới đầu cơ.

Trao đổi về thực trạng này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh thừa nhận, thị trường vẫn còn nhiều “điểm nghẽn”. Theo ông, nổi bật nhất là tình trạng lệch pha cung - cầu, dư thừa phân khúc cao cấp nhưng thiếu nghiêm trọng nhà giá rẻ. Bên cạnh đó, hiện tượng đầu cơ, găm hàng khiến giá chưa phản ánh đúng giá trị thực, còn hệ thống dữ liệu giao dịch chưa hoàn thiện dẫn đến tình trạng “hai giá”, gây nhiễu loạn thị trường.

Giá nhà ở xã hội tăng cao

Không chỉ mất cân đối cung - cầu, thị trường bất động sản còn bộc lộ nghịch lý khi giá bán tiếp tục leo thang trong lúc hiệu quả khai thác cho thuê suy giảm rõ rệt.

Tại Hà Nội, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ hiện chỉ dao động quanh mức 3% mỗi năm. Ở TP HCM, con số này còn thấp hơn, giảm xuống khoảng 2,2% vào cuối năm 2025 - mức thấp nhất trong nhiều năm trở lại đây. Phân khúc nhà phố cho thuê cũng không khả quan hơn khi lợi suất chỉ đạt 1,7-2,1%, dù nhiều chủ nhà đã phải hạ giá 20-40% để giữ chân khách thuê.

Trong khi đó, giá bán căn hộ vẫn tăng mạnh, phổ biến 20-30% trong năm qua, thậm chí có khu vực ghi nhận mức tăng trên 40%. Diễn biến trái chiều giữa giá bán và lợi suất cho thuê khiến nhiều nhà đầu tư buộc phải thay đổi chiến lược, chuyển từ kỳ vọng dòng tiền ngắn hạn sang nắm giữ tài sản dài hạn, chờ tăng giá vốn.

Ở phân khúc nhà ở xã hội, nghịch lý tương tự cũng xuất hiện. Dù nguồn cung có dấu hiệu cải thiện từ cuối năm 2024, mặt bằng giá không còn duy trì dưới 20 triệu đồng mỗi m2 như trước. Hiện mức giá phổ biến đã lên 25-29 triệu đồng mỗi m2, thậm chí tiệm cận 30 triệu đồng mỗi m2, tạo thêm áp lực cho người mua có nhu cầu ở thực.

Cụ thể, tại Hà Nội và nhiều đô thị lớn, giá nhà ở xã hội đã ghi nhận mức tăng rất mạnh trong vài năm gần đây. Nhiều dự án từng có giá gốc chỉ quanh 15-20 triệu đồng mỗi m2, nay được rao bán ở mức cao gấp nhiều lần, tiệm cận hoặc ngang bằng phân khúc trung cấp. Ở các dự án mới mở, giá chào bán nhà ở xã hội cũng không còn rẻ như trước. Nhiều dự án khai trương từ cuối 2025 đến đầu 2026 có mức giá sơ cấp 20-30 triệu đồng/m², cao hơn nhiều so với ngưỡng mà người có thu nhập thấp từng kỳ vọng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, cơ chế tài chính mới đã làm thu hẹp dư địa giảm giá nhà ở xã hội. Theo ông, quy định yêu cầu chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích thương mại, trong khi trước đây lợi nhuận từ phần này được bù trừ để kéo giảm giá nhà, đã làm tăng chi phí. Ngoài ra, việc không còn áp dụng ưu đãi thuế VAT 5% từ giữa năm 2025 cũng khiến giá bán và thuê mua sản phẩm tăng thêm.
 

Giá nhà ở xã hội Hưng Yên cạnh tranh dự án nhà ở xã hội vùng ven Hà Nội

VOV.VN - Với mức giá gần 21 triệu đồng/m², dự án nhà ở xã hội tại phường Phố Hiến, tỉnh Hưng Yên vừa công bố được đánh giá là có sức cạnh tranh so với nhiều dự án nhà ở xã hội ở vùng ven Hà Nội.